分享一個(gè)泰國(guó)買(mǎi)房的實(shí)例。

買(mǎi)家王先生是重慶一家科技公司的職員，家庭年收入40萬(wàn)左右，

本地有幾套房，賣(mài)掉一套老破小后，手上有閑置資金，便選擇了泰國(guó)。

主要是想分散一部分資金到國(guó)外，純投資。

以下內(nèi)容來(lái)自王先生口述，由十公子整理成文，供大家參考。

1.

2018年底，我在曼谷買(mǎi)了一套27平的公寓，

總價(jià)300萬(wàn)泰銖，折合人民幣約64萬(wàn)。

沒(méi)有公攤的27平米，做成了袖珍的一室一廳，實(shí)際空間還可以。

長(zhǎng)這個(gè)樣：

（臥室·樣板間）

（客廳·樣板間）

房子交付只有精裝硬裝，家具家電是我自己另配的，花了大概小兩萬(wàn)塊錢(qián)。

小區(qū)的綠化非常好，這也算熱帶國(guó)家的一個(gè)特色吧。

物業(yè)費(fèi)40泰銖/平/月，27平的戶(hù)型大概就是225元/月，

但因?yàn)榘送＼?chē)位的費(fèi)用，相對(duì)還是比較劃算的。

另外還有24小時(shí)安保、花園、大廳、泳池、健身房...基本上能想到的小區(qū)配套都有，全部免費(fèi)。

（小區(qū)的泳池）

2.

現(xiàn)實(shí)中的曼谷，要比許多人預(yù)期中的更發(fā)達(dá)一些，在東南亞已經(jīng)算是非常不錯(cuò)的大城市。

（曼谷夜景，別人拍的）

我買(mǎi)的這套房，位于素坤逸區(qū)域，算是曼谷近幾年重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，有點(diǎn)類(lèi)似北京的國(guó)貿(mào)。

（曼谷主要區(qū)域劃分）

項(xiàng)目在On Nut輕軌站附近，距離輕軌站大概700米，

（地鐵局部）

On Nut站是曼谷客流量第8的捷運(yùn)站，所在的輕軌就是BTS素坤逸線(xiàn)（圖中深綠色線(xiàn)），幾乎與素坤逸路（Sukhumvit Road)重合， 

—— 素坤逸路是曼谷乃至世界上非常出名的商業(yè)街，又有“曼谷長(zhǎng)安街”之稱(chēng)，

曼谷最好的國(guó)際學(xué)校、私立醫(yī)院、城市公園、購(gòu)物中心、豪華酒店都集中在這條線(xiàn)旁邊。

小區(qū)附近的購(gòu)物中心：

On Nut站往北，兩站之外便分別是伊卡邁Ekkamai、通羅Thong Lor、澎蓬Phrom Phong、阿索克Asok四大地標(biāo)商圈，

這四個(gè)商圈是政商名流的聚集地，有非常高端的商業(yè)配套、國(guó)際學(xué)校、醫(yī)療資源（泰國(guó)的教育和醫(yī)療資源是吸引富人的兩大優(yōu)勢(shì)），

往南，則是東南端新開(kāi)發(fā)區(qū)，

—— 這也是一個(gè)利好的概念，但畢竟還沒(méi)發(fā)展起來(lái)，就不具體介紹了。

3.

因?yàn)榉孔游恢眠€算不錯(cuò)，出租起來(lái)就比較容易：

我把房源委托給了小區(qū)樓下的代理公司，從委托到租客簽約，前后只花了一周時(shí)間。

曼谷房產(chǎn)的托管公司很多，大部分會(huì)收取一個(gè)月的租金作為管理費(fèi)用，

我找的這家也差不多，每月收取租金的8%，負(fù)責(zé)房子的出租和日常維護(hù)。

具體的收益率，我算了一筆賬：

租金3200元/月，水電費(fèi)租客承擔(dān)；

成本為托管公司的管理、維護(hù)費(fèi)用256元/月+ 物業(yè)費(fèi)225元/月，

每個(gè)月純到手2719元。

綜合算下來(lái)，凈回報(bào)率約為5.1%。

樓盤(pán)在宣傳的時(shí)候，一般會(huì)說(shuō)“租售比”，這個(gè)數(shù)值都會(huì)比實(shí)際收益高一些。

比如這套，租售比是： 

3200x12 / 640000 x 100% = 6%，

但實(shí)際到手收益只有5.1%，算上空置期的話(huà)，還會(huì)再低一點(diǎn)。

4.

說(shuō)說(shuō)買(mǎi)房的流程。

我到泰國(guó)買(mǎi)房，本意是配置一部分海外資產(chǎn)，

不是為了賺快錢(qián)，對(duì)炒樓花也沒(méi)什么興趣，

所以就直接選擇了風(fēng)險(xiǎn)程度最低的現(xiàn)房。

買(mǎi)現(xiàn)房不能分期付款，也沒(méi)有貸款政策，因此需要全款支付：

先是定金和首付（一般是30%），付完首付簽訂購(gòu)房合同；

三個(gè)月內(nèi)支付尾款，付完尾款交房。

剩下驗(yàn)房、收房、過(guò)戶(hù)、水表電表安裝…都是委托當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售團(tuán)隊(duì)辦理，

一個(gè)月就搞定了。

交房過(guò)程產(chǎn)生的費(fèi)用，總計(jì)約一萬(wàn)元人民幣：

過(guò)戶(hù)費(fèi)1%：約 6400元

公共維修基金400泰銖/㎡ ： 約2300元

水表電表安裝費(fèi)：約2000元

這期間至少要飛一趟曼谷，主要是開(kāi)當(dāng)?shù)劂y行的賬戶(hù)和授權(quán)過(guò)戶(hù)事宜，

當(dāng)然最重要的還是實(shí)地考察項(xiàng)目。

買(mǎi)房不是小事，一定要親自去看盤(pán)，這個(gè)成本不能省。

其他的匯款、轉(zhuǎn)賬、合同等等，都可以遠(yuǎn)程操作。

5.

與國(guó)內(nèi)「不看租金回報(bào)、只看房?jī)r(jià)漲幅」的主流投資邏輯不同，

國(guó)外許多國(guó)家的房產(chǎn)，主要的收益來(lái)源都是租金。

我覺(jué)得，持有一套有穩(wěn)定租金回報(bào)的房，和持有一套無(wú)收益、等待漲價(jià)賣(mài)出的房，二者的壓力完全不同，

不管是資金上，還是心理上。

如今國(guó)內(nèi)調(diào)控政策嚴(yán)格，房?jī)r(jià)三年不漲，后者可能就撐不住了...

在這種情況下，

買(mǎi)一套總價(jià)不高、租金回報(bào)不錯(cuò)的房子，的確算是一筆蠻不錯(cuò)的投資。

ps，

以上是來(lái)自泰國(guó)買(mǎi)家的分享，十公子補(bǔ)充一點(diǎn)。

國(guó)內(nèi)買(mǎi)房看重漲幅、看輕租金，是過(guò)去兩波房?jī)r(jià)暴漲和住宅整體租金回報(bào)率低共同作用的結(jié)果，

不出意外的話(huà)，這種投資心態(tài)還會(huì)持續(xù)下去。

除非市場(chǎng)能夠五年不大漲，—— 漲幅收益低了，租金收益自然會(huì)被重視。

而考慮租金的話(huà)，一個(gè)普遍原則是，房子面積越小，回報(bào)率越高。

從這個(gè)角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)適合賺取租金收益的住宅產(chǎn)品仍然比較少（商業(yè)公寓有很多，但不建議碰）。

這次在珠海橫琴考察，倒是看到幾個(gè)樓盤(pán)有類(lèi)似公寓的小面積住宅，

據(jù)悉，做民宿（有托管）能達(dá)到4%＋的租金收益，已經(jīng)非常接近日本和泰國(guó)。

有感興趣的可以去了解下（不過(guò)應(yīng)該差不多都賣(mài)完了，orz）。